Nộp thuế khi phân chia đất mua chung là vấn đề nhiều người dân băn khoăn, nhất là khi góp tiền mua đất cùng người không có quan hệ thân nhân. Câu hỏi đặt ra là: nếu hai bên muốn phân chia lại phần đất để sử dụng riêng, có phát sinh thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ hay không?

Trường hợp phân chia đất của em ông Nguyễn Đình Ân

Ông Nguyễn Đình Ân (Cần Thơ) phản ánh: Em của ông có góp tiền mua đất chung với một người bạn. Mỗi người đứng tên riêng 1 Giấy chứng nhận, nhưng nội dung giống nhau. Nay hai bên lập văn bản thỏa thuận phân chia tài sản riêng (có công chứng) để sử dụng riêng từng phần đất.

Gia đình cho rằng đây không phải là hợp đồng chuyển nhượng, nên không phát sinh nghĩa vụ thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế địa phương vẫn gửi thông báo yêu cầu nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Ông Ân hỏi: Trường hợp này có đúng luật không?

Phân tích quy định về nộp thuế khi phân chia đất mua chung

1. Thuế thu nhập cá nhân có phát sinh không?

Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ – chồng, cha mẹ – con, anh chị em ruột… được miễn thuế TNCN.

Tuy nhiên, trong trường hợp của em ông Ân, hai người không có quan hệ nhân thân. Việc phân chia đất được coi là hành vi chuyển nhượng bất động sản theo Điều 3 Luật số 26/2012/QH13, vì có thay đổi quyền sử dụng đất.

➡ Kết luận: Phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

2. Có phải nộp lệ phí trước bạ không?

Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà, đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Người có tài sản thuộc diện này khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng phải nộp lệ phí, trừ các trường hợp được miễn.

Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định một số trường hợp miễn lệ phí trước bạ, như:

• Tài sản được phân chia giữa vợ – chồng, cha mẹ – con, hoặc anh chị em ruột

• Tài sản hợp nhất sau hôn nhân hoặc chia sau ly hôn

➡ Trường hợp của em ông Ân không thuộc diện được miễn, do không có quan hệ nhân thân theo quy định.

➡ Kết luận: Phải nộp lệ phí trước bạ.

Thỏa thuận phân chia tài sản không thay đổi chủ sở hữu có đúng không?

Nhiều người lầm tưởng rằng nếu thỏa thuận không ghi là "chuyển nhượng" thì không thay đổi chủ sở hữu. Tuy nhiên:

• Khi đăng ký lại quyền sử dụng đất theo từng phần

• Và tên chủ sở hữu được điều chỉnh trên giấy chứng nhận

→ Hành vi này vẫn làm phát sinh thay đổi về quyền sử dụng, nên thuộc đối tượng phải khai thuế.

Dẫn chiếu quy định cụ thể

• Điều 4 – Luật Thuế TNCN 2007: Chỉ miễn thuế nếu có quan hệ nhân thân

• Điều 10 – Nghị định 10/2022/NĐ-CP: Miễn lệ phí trước bạ khi tài sản chia cho thành viên gia đình

• Trường hợp của ông Ân: Không thuộc các đối tượng trên → Phải nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính

Kết luận: Nộp thuế khi phân chia đất mua chung là bắt buộc nếu không có quan hệ nhân thân

Trường hợp em ông Ân là điển hình cho tình huống mua đất chung với người ngoài, không phải người thân. Khi phân chia lại tài sản, cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ:

• Nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị phân chia

• Nộp lệ phí trước bạ 0.5% khi đăng ký quyền sử dụng đất riêng

Việc lập thỏa thuận phân chia tài sản riêng dù không ghi là “chuyển nhượng” nhưng vẫn làm thay đổi quyền sử dụng, nên phát sinh thuế, phí theo quy định.

CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NEW & NEW

Địa chỉ trụ sở chính: 3A Đồng Nai, Phường 2, quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tổng đài tư vấn: 090.180.6668

Email: info@newlawfirm.com.vn

Website: https://newlawfirm.com.vn/