Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một giao dịch pháp lý quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu về đất đai ngày càng tăng. Đất không chỉ là nơi cư trú mà còn là tài sản kinh tế mang lại giá trị lớn. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng QSDĐ có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không hiểu rõ các quy định pháp luật. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ để bạn thực hiện giao dịch an toàn và hiệu quả.
1. Điều Kiện Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất
1.1. Điều Kiện Chung
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 (“Luật Đất đai”), người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận về QSDĐ (trừ các trường hợp như thừa kế, công ty có vốn nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản;…).
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án/quyết định/phán quyết có hiệu lực.
- QSDĐ Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (kê biên, cấm chuyển dịch quyền về tài sản,…), các biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan trước khi chuyển nhượng.
1.2. Điều Kiện Riêng
Một số trường hợp cụ thể yêu cầu điều kiện riêng, như:
a. Chuyển nhượng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở:
- Có văn bản của Sở Xây dựng về việc QSDĐ đủ điều kiện được chuyển nhượng.
- Thông tin được công bố trên https://batdongsan.xaydung.gov.vn/ và trên website của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
- Việc chuyển nhượng phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận.
- Không thuộc trường hợp bị cấm/đình chỉ/tạm đình chỉ giao dịch.
- Đất không thuộc: khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định các khu vực được chuyển nhượng QSDĐ.
- Yêu cầu về dự án bất động sản: phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được phê duyệt; thực hiện trình tự, thủ tục, thời hạn đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật và theo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng QSDĐ.
b. Đất được Nhà nước giao/cho thuê cho người dân tộc thiểu số thuộc diện không còn/thiếu đất so với hạn mức và thuộc hộ nghèo/cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi: Chỉ được chuyển nhượng cho người thuộc hàng thừa kế thứ nhất cũng là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo/cận nghèo tại khu vực
c. Chuyển nhượng đất nông nghiệp chuyển nhượng cho tổ chức kinh tế: phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận.
d. Đất trồng lúa mà chuyển nhượng cho cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp: trường hợp quá hạn mức đất thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.
* Lưu ý: Đối với Việt Kiều nhận chuyển nhượng QSDĐ cần tham khảo thêm bài viết này “Việt Kiều về Việt Nam “mua đất” có được không?
2. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ
Theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng gồm:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân; trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ; trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.
- Các tổ chức, cá nhân mà pháp luật không cho phép.
3. Thủ Tục Đăng Ký Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất
Khi chuyển nhượng QSDĐ, bạn cần thực hiện đăng ký biến động theo quy định.
3.1. Thời Hạn Đăng Ký
Trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, bạn phải nộp hồ sơ đăng ký biến động.
3.2. Hồ Sơ Cần Chuẩn Bị
- Đơn đăng ký biến động theo mẫu.
- Giấy chứng nhận về QSDĐ (bản chính).
- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ.
- Giấy tờ pháp lý của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng: Thẻ căn cước/căn cước công dân/hộ chiếu; Giấy chứng nhận kết hôn (nếu có); Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (nếu có);…
- Các giấy tờ khác theo yêu cầu cụ thể.
4. Lợi Ích Khi Hiểu Rõ Quy Định Chuyển Nhượng QSDĐ
Việc nắm rõ quy định giúp bạn:
- Tránh rủi ro pháp lý: Đảm bảo giao dịch minh bạch, hợp pháp.
- Tiết kiệm thời gian và chi phí: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ giúp xử lý nhanh chóng.
- Tối ưu hóa hiệu quả đầu tư: Tự tin thực hiện các dự án bất động sản an toàn.
Hy vọng bài viết đã cung cấp thông tin để bạn thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thuận lợi. Nếu bạn có thắc mắc hoặc cần tư vấn, hãy liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ!
Theo: Phạm Vũ Thùy Dung
Quý Khách hàng và Đối tác có nhu cầu về dịch vụ pháp lý vui lòng liên hệ
CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NEW & NEW theo thông tin sau:
Địa chỉ trụ sở chính: 3A Đồng Nai, Phường 2, quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.
Đường dây nóng: 090.180.6668
Email: info@newlawfirm.com.vn
Trang web: https://newlawfirm.com.vn
