QUY ĐỊNH VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Mục lục

QUY ĐỊNH VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1. Chủ thể kinh doanh bất động sản
1.1. Điều kiện về đăng ký kinh doanh
Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện về đăng ký kinh doanh. Cụ thể, các tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để thực hiện hoạt động kinh doanh này. Tuy nhiên, đối với các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Quy định này nhằm tạo sự linh hoạt và giảm thiểu thủ tục hành chính cho các đối tượng kinh doanh nhỏ lẻ.

Trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên, được quy định chi tiết tại Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, cụ thể:

(i) Đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng hai điều kiện. Thứ nhất, không thuộc diện phải lập dự án đầu tư theo quy định pháp luật về xây dựng, nhà ở. Thứ hai, giá trị mỗi hợp đồng không vượt quá 300 tỷ đồng và không giao dịch quá 10 lần/năm (giao dịch một lần/năm không tính giá trị). Quy định này nhằm kiểm soát quy mô kinh doanh và tạo thuận lợi cho cá nhân tham gia thị trường nhỏ lẻ.

(ii) Đối với tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ, phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở;

– Tổ chức không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.

1.2. Điều kiện năng lực tài chính
Theo Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện về vốn tối thiểu thuộc sở hữu, cụ thể:

Đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên, vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư phải đạt ít nhất 15% tổng mức đầu tư.
Đối với dự án có quy mô dưới 20 ha, vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư phải đạt ít nhất 20% tổng mức đầu tư.
Trường hợp chủ đầu tư đồng thời thực hiện nhiều dự án, vốn chủ sở hữu phải đủ để phân bổ, đảm bảo tỷ lệ tối thiểu nêu trên cho từng dự án, nhằm đảm bảo khả năng thực hiện toàn bộ các dự án một cách hiệu quả và bền vững.

1.3. Ký quỹ
Theo quy định tại Điều 25, 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng cho từng dự án theo pháp luật về đầu tư. Mức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng vốn đầu tư của dự án, áp dụng theo nguyên tắc lũy tiến từng phần:

Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức bảo đảm là 3%;
Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức bảo đảm là 2%;
Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức bảo đảm là 1%.

1.4. Điều kiện xin giao, thuê đất thực hiện dự án đối trên đất trồng lúa
Theo quy định tại Điều 122 Luật Đất đai năm 2024, việc triển khai dự án xây dựng nhà ở thương mại phải tuân thủ các điều kiện sau:

Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;
Dự án xây dựng nhà ở thương mại: điều kiện phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.
2. Chủ thể, phạm vi và hình thức kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản, các chủ thể được phép tham gia kinh doanh bất động sản bao gồm:

Tổ chức, cá nhân trong nước
Người VN định cư ở nước ngoài là công dân VN
Người gốc Việt Nam.
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
2.1. Tổ chức, cá nhân trong nước, người VN định cư ở nước ngoài là công dân VN
Tổ chức, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản sau đây:

– Đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, thuê mua

– Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại

– Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Nhận chuyển nhượng QSDĐ có hạ tầng trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê;

– Thuê nhà, công trình xây dựng (CTXD) cho thuê lại; thuê QSDĐ cho thuê lại

– Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.

2.2. Người gốc Việt Nam
Người gốc Việt Nam được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản sau đây

– Đầu tư xây dựng nhà ở CTXD gắn với QSDĐ thông qua dự án BĐS

– Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại QSDĐ

– Các hình thức kinh doanh BĐS:

(i) Thuê nhà, CTXD cho thuê lại

(ii) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS để tiếp tục đầu tư xây

dựng, kinh doanh.

2.3. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
(i) Thuộc diện phải đáp ứng điều kiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài, thì được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản giống người gốc VN.

(ii) Thuộc diện phải đáp ứng điều kiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư trong nước, thì được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản giống tổ chức trong nước.

3. Căn cứ xác định và điều kiện đối với bên mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
3.1. Căn cứ xác định tổ chức, cá nhân là đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Đối với tổ chức, cá nhân trong nước: phải có giấy tờ xác định nhân thân theo quy định về cấp giấy chứng nhận mà pháp luật đất đai quy định
Đối với người gốc VN: được phép nhập cảnh
Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu.
Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

Cá nhân: phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam.

Tổ chức nước ngoài (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam) phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

3.2. Điều kiện đối với bên mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo Điều 15 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, việc mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể được thực hiện theo hai phạm vi chính:

Thứ nhất, đối với hoạt động mua, nhận chuyển nhượng BĐS để kinh doanh theo phạm vi kinh doanh thì bên mua phải thực hiện trong phạm vi được quy định tại Điều 10 của Luật này.

Thứ hai, đối với việc mua, thuê mua, nhận chuyển nhượng bất động sản để sử dụng thì các quy định cụ thể được áp dụng đối với các loại bất động sản như nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng. Cụ thể, (i) tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đều có quyền mua, thuê, thuê mua những loại bất động sản này. Tuy nhiên, (ii) đối với người nước ngoài và tổ chức nước ngoài, quyền mua và thuê mua nhà ở được điều chỉnh theo các quy định của Luật Nhà ở.

4. Quy định điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
4.1. Điều kiện nhà, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh
Theo Điều 14 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, để nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh, cần đáp ứng các điều kiện cụ thể sau:

– Có GCN quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ hoặc GCNQSDĐ. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy tờ xác định đã nghiệm thu đưa vào sử dụng, có GCNQSDĐ và hoàn thành nghĩa vụ tài chính (NVTC);

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng

gắn liền với đất;

– Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Không bị cấm, đình chỉ giao dịch;

– Đã công khai thông tin.

4.2 Điều kiện nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (HTTTL) đưa vào kinh doanh
Theo Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, để nhà, công trình xây dựng HTTTL được đưa vào kinh doanh, cần đáp ứng các điều kiện về giấy tờ pháp lý liên quan đến đất đai và công trình xây dựng.

Về Giấy tờ về đất đai: Cần có một trong các loại giấy tờ sau:
(i) Có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê QSDĐ, chuyển mục đích sử dụng đất;

(ii) GCN về đất đai.

Về Giấy tờ về nhà, CTXD:
(i) Giấy phép xây dựng/ thông báo khởi công;

(ii) Giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, nghiệm thu xong phần móng đối với dự án nhà ở;

(iii) Thông báo Sở xây dựng;

(iv) Bảo lãnh ngân hàng.

5. Quy định điều kiện hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản
Điều 44 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 quy định về hình thức và hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Cụ thể, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ không thường xuyên thì phải công chứng hoặc chứng thực.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

5.1. Hình thức của hợp đồng kinh doanh bất động sản
Hợp đồng trong giao dịch bất động sản của các chủ thể kinh doanh bất động sản phải tuân theo mẫu hợp đồng do Chính phủ quy định. Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra. Hợp đồng mẫu được quy định chi tiết trong Nghị định 96/2024/NĐ-CP

Ngoài ra, tại Quyết định 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 (sửa đổi bổ sung 2015) quy định Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung theo quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng: Áp dụng đối với trường hợp mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp

5.2. Hiệu lực hợp đồng trong giao dịch bất động sản
Hợp đồng bằng văn bản: căn cứ theo Điều 401 của Bộ luật dân sự năm 2015, quy định chung có hiệu lực từ thời điểm giao kết và thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản.

Giao dịch nhà ở và quyền sử dụng đất: thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng. Điều này được quy định tại khoản 3 Điều 17 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2023 và khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2023.

Hợp đồng bằng văn bản có công chứng: theo quy định tại Điều 5 Luật Công chứng thì hợp đồng bằng văn bản có công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

Theo: Vương Triệu Vỹ

Quý Khách hàng và Đối tác có nhu cầu về dịch vụ pháp lý vui lòng liên hệ theo thông tin sau:

CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NEW & NEW

Địa chỉ trụ sở chính: 3A Đồng Nai, Phường 2, quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

Hotline: 090.180.6668

Email: info@newlawfirm.com.vn

Trang web: https://newlawfirm.com.vn