Chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai có cần công chứng, chứng thực hợp đồng không?

Mục lục

Chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai có cần công chứng? Có bắt buộc bảo lãnh ngân hàng không? Điều kiện bán theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023

I. Chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai có phải được ngân hàng bảo lãnh không?

Theo khoản 1 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua nhà ở trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng.

Các nghĩa vụ tài chính này bao gồm:

Số tiền mà chủ đầu tư đã nhận trước từ bên mua;
Các khoản khác (nếu có) theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua khi không bàn giao nhà ở theo cam kết.

Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi người mua. Trong trường hợp có tranh chấp hoặc chậm trễ bàn giao, ngân hàng sẽ bồi thường hoặc hỗ trợ tài chính cho bên mua.

Tuy nhiên, theo khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên mua có quyền lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

Nếu bên mua từ chối bảo lãnh, các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Việc từ chối phải được thỏa thuận bằng văn bản ngay tại thời điểm ký hợp đồng mua bán.

Như vậy, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh, trừ trường hợp bên mua tự nguyện từ chối bảo lãnh bằng văn bản.

II. Điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:

Nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như:
- Quyết định giao đất;
- Quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;
- Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Có giấy tờ về xây dựng và nghiệm thu:
- Giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép (nếu phải có);
- Thông báo khởi công xây dựng hoặc hồ sơ thiết kế xây dựng (nếu không phải có giấy phép);
- Giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật; đối với chung cư, tòa nhà hỗn hợp phải nghiệm thu phần móng.
Chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý bất động sản cấp tỉnh về việc nhà đủ điều kiện bán:
- Trong 15 ngày, cơ quan này phải trả lời bằng văn bản xác nhận đủ điều kiện; nếu không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Nhà ở phải nằm trong dự án đã được phê duyệt và mục đích đầu tư xây dựng để bán.
Công khai thông tin về dự án theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

III. Chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai có cần công chứng, chứng thực hợp đồng không?

Theo khoản 4 và khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
→ Công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa các cá nhân:
→ Bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Mặc dù nhà ở hình thành trong tương lai chưa hoàn thành (theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023), nhưng vẫn được xem là nhà ở theo quy định pháp luật.

Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và người mua cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định nêu trên.

CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NEW & NEW

Địa chỉ trụ sở chính: 3A Đồng Nai, Phường Tân Sơn Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tổng đài tư vấn: 090.180.6668

Email: info@newlawfirm.com.vn

Website:https://newlawfirm.com.vn/