Điểm mới Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025: không còn bù trừ khoản lỗ từ chuyển nhượng với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh?

Mục lục

Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 có hiệu lực từ 01/10/2025 với điểm mới: không còn bù trừ khoản lỗ từ chuyển nhượng bất động sản với lãi hoạt động sản xuất kinh doanh.

I. Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 có hiệu lực từ 01/10/2025

Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/10/2025, áp dụng cho kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025.

Một trong những thay đổi lớn của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 là không còn cơ chế bù trừ khoản lỗ từ chuyển nhượng bất động sản với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh.

II. Không còn bù trừ khoản lỗ từ chuyển nhượng bất động sản

Theo khoản 3 Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025:

Thu nhập chịu thuế từ hoạt động sản xuất, kinh doanh là tổng thu nhập của tất cả hoạt động.
Doanh nghiệp có hoạt động sản xuất, kinh doanh bị lỗ được bù trừ số lỗ vào thu nhập chịu thuế của các hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập do doanh nghiệp tự lựa chọn.
Tuy nhiên, không được bù trừ khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư với thu nhập của hoạt động sản xuất, kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế.

Theo quy định mới này, phần thu nhập còn lại sau khi bù trừ áp dụng mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp của hoạt động sản xuất, kinh doanh còn thu nhập.

Khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 cũng yêu cầu:

Thu nhập từ chuyển nhượng dự án đầu tư thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế.
Không được bù trừ lỗ, lãi với hoạt động sản xuất, kinh doanh trong kỳ tính thuế.

III. So sánh với quy định trước đây

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC (sửa đổi bởi Điều 2 Thông tư 96/2015/TT-BTC), trước đây lỗ từ chuyển nhượng bất động sản được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh.

Như vậy, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2025 là điểm thay đổi lớn, yêu cầu doanh nghiệp phải xác định thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản riêng biệt.

IV. Điều kiện chuyển nhượng một phần dự án bất động sản

Theo khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (được sửa đổi bởi điểm c, d khoản 4 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024), dự án bất động sản chuyển nhượng một phần phải đáp ứng các điều kiện:

Có quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư; có quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
Hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư; hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ, thiết kế.
Quyền sử dụng đất không có tranh chấp, không bị kê biên, không trong thời gian bị đình chỉ.
Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động; chủ đầu tư đã chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính (nếu có).
Giải chấp dự án nếu đang thế chấp; dự án còn trong thời hạn thực hiện.
Phần dự án chuyển nhượng phải có thể độc lập về công trình, mục đích sử dụng so với phần còn lại.

V. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản

Theo Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

Chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu dự án; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.
Bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng.
Phải đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và tuân thủ quy định pháp luật về đất đai.