KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT

1. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án
bất động sản là gì?

Quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (“DABĐS”) được hiểu là quyền khai thác, sử dụng một phần đất thuộc DABĐS mà chủ tư đã thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng tầng cơ sở
theo quy định pháp luật. 

Hạ tầng kỹ thuật trong DABĐS bao gồm hệ thống các công cụ, thiết bị và dịch vụ như: Hệ thống điện; cấp thoát nước; phòng cháy, chữa cháy; thông tin địa phương;..

2. Các hình thức kinh doanh:

Căn cứ tài khoản 1 Điều 28 Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 (“Luật KDBĐS”), có ba hình thức kinh doanh QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật trong DABĐS như sau:

2.1. Chuyển nhà xây dựng cá nhân (còn được gọi là biểu thức “phân lô, bán nền”)

Đối với hình thức này, chủ sở hữu cơ sở hạ tầng hoàn thiện trong DABĐS không xây dựng nhà ở, sau đó phân lô đất và chuyển nhượng quyền sử dụng từng lô đất cho cá nhân để họ tự xây dựng nhà ở.

Hình thức phân lô, bán nền tảng này khá phổ biến vì chủ sở hữu thú vị ít vốn hơn nên xây dựng nhà sẵn có ở đó rồi
mới bán, nếu thị trường toán dễ thanh toán, toán pháp lý thuận lợi thì sẽ nhanh chóng thu hồi vốn. Dù người mua theo
hình thức này thường có nhu cầu mua để đầu tư hoặc tự xây dựng theo ý muốn, giá đất cũng thường thấp hơn so với giá nhà có sẵn ở đó.

2.2. Chuyển đổi tổ chức để xây dựng nhà ở, xây dựng công cụ

Trong trường hợp này, chủ sở hữu sẽ chuyển nhượng QSDĐ sau khi xây dựng, hoàn thiện và đồng bộ hạ tầng kỹ thuật trong DABĐS. Đối với việc nhận chuyển nhượng là tổ chức phải thực hiện xây dựng dự án tư vấn theo quy định pháp luật.

2.3. Cho tổ chức, cá nhân, thiết kế lại

Theo hình thức này, tổ chức, cá nhân được thiết kế, kỹ sư phải đảm bảo sử dụng QSDĐ theo đúng mục đích
sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư cơ sở nước được chấp nhận.

Hình thức này giúp tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân phát triển doanh nghiệp, nhà sản xuất kinh doanh mà không cần phải đầu tư chi phí để xây dựng cơ sở hạ tầng tầng cao nhất.

3. Điều kiện về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản:

3.1. Điều kiện đối với dự án

Căn cứ tài khoản 1 Điều 29 Luật KDBĐS , dự án phải có đủ các điều kiện sau:

• Phù hợp với các kế hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định được phê duyệt theo quy định pháp luật.
• Trình tự, thủ tục, giấy phép, tiến trình, thiết kế đầu tư xây dựng công pháp.

• Hoàn thành việc xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy định chi tiết được duyệt, dự án tiến độ được chấp nhận theo quy định.
• Bảo đảm cung cấp dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, thiết kế lại QSDĐ.
• Việc chuyển nhượng, thiết kế lại QSDĐ phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan chức năng chấp nhận.

3.2. Điều kiện đối với đất

QSDĐ phải có đủ điều kiện theo điểm a khoản 2 Điều 28 , Điều 31 và Điều 35 Luật KDBĐS :

• Trả lời yêu cầu về dự án tại Mục 3.1 nêu trên.
• Có giấy chứng nhận về QSDĐ; trong thời hạn sử dụng đất; không thể tranh chấp được thụ lý,
  giải quyết bằng cơ quan có thẩm quyền; không được kê biên bảo đảm thi hành án; không bị cấm, đình chỉ,
  đình chỉ giao dịch; (*) không thuộc giá trị để bắt đầu xây dựng dự án nhà ở.
• (*) Không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Đối với các khu vực khác, căn cứ điều kiện địa phương để xác định khu vực được chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân xây dựng nhà ở.
• (*) Có bản văn của cơ quan nhà nước thể hiện QSDĐ đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Thông tin được đăng tải công khai trên https://batdongsan.xaydung.gov.vn/Trangchu.aspx và trên website doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Dấu (*) không được sử dụng khi nhận chuyển nhượng, Kỹ sư, Kỹ sư lại là tổ chức.

Trên đây là những quy định chung về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án
bất động sản. Ngoài những điều kiện được nêu tại bài viết này, các bên trong quan hệ kinh doanh cần phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể theo quy định pháp luật.

Theo: Vương Triệu Vỹ

Quý Khách hàng và Đối tác có nhu cầu về dịch vụ giải pháp vui lòng liên hệ theo thông tin sau:

CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NEW & NEW

Địa chỉ trụ sở chính: 3A Đồng Nai, Phường 2, quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tổng đài tư vấn: 090.180.6668

Email: info@newlawfirm.com.vn

Website: https://newlawfirm.com.vn