Cho thuê nhà có phải đóng thuế không? Quy định mới và hướng dẫn khai thuế chi tiết

Cho thuê nhà có phải đóng thuế không? Cập nhật quy định 2025–2026: mức doanh thu bao nhiêu phải nộp thuế, thuế suất GTGT, TNCN và hướng dẫn khai thuế chi tiết.

I. Căn cứ pháp luật về thuế đối với hoạt động cho thuê nhà

Câu hỏi “cho thuê nhà có phải đóng thuế không” được nhiều cá nhân, hộ gia đình quan tâm. Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC, nguyên tắc tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được quy định như sau:

Thứ nhất, nguyên tắc tính thuế được thực hiện theo các quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

Thứ hai, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế.

Thứ ba, đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân hoặc hộ gia đình thì mức doanh thu 100 triệu đồng một năm được xác định cho một người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.

Như vậy, theo quy định hiện hành, nếu doanh thu cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình không quá 100 triệu đồng trong một năm thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp doanh thu trên 100 triệu đồng thì phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.

Từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, theo khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2024, mức doanh thu miễn thuế được điều chỉnh lên 200 triệu đồng mỗi năm. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân có doanh thu cho thuê nhà không quá 200 triệu đồng trong một năm sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

II. Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà

Căn cứ Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC và Điều 4 Thông tư 302/2016/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 65/2020/TT-BTC), người cho thuê nhà có doanh thu trên mức miễn thuế phải nộp các loại thuế và lệ phí sau:

Thứ nhất, thuế giá trị gia tăng với mức thuế suất 5% tính trên doanh thu.

Thứ hai, thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất 5% tính trên doanh thu.

Thứ ba, lệ phí môn bài được tính theo bậc doanh thu như sau: doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng một năm nộp 300.000 đồng một năm; doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng một năm nộp 500.000 đồng một năm; doanh thu trên 500 triệu đồng một năm nộp 1 triệu đồng một năm.

III. Cách tính thuế cho thuê nhà theo doanh thu

Tổng số thuế phải nộp được xác định theo công thức:

Tổng thuế phải nộp = Doanh thu x 10% + Lệ phí môn bài.

Trong đó, 10% bao gồm 5% thuế giá trị gia tăng và 5% thuế thu nhập cá nhân.

Ví dụ, nếu doanh thu cho thuê nhà là 150 triệu đồng một năm thì thuế giá trị gia tăng phải nộp là 7,5 triệu đồng và thuế thu nhập cá nhân phải nộp cũng là 7,5 triệu đồng, tổng cộng 15 triệu đồng, cộng thêm 300.000 đồng lệ phí môn bài. Nếu doanh thu là 360 triệu đồng thì thuế giá trị gia tăng phải nộp là 18 triệu đồng, thuế thu nhập cá nhân là 18 triệu đồng và lệ phí môn bài là 500.000 đồng.

IV. Hướng dẫn khai thuế cho thuê nhà trực tiếp với cơ quan thuế

Theo tiểu mục 112 Mục II ban hành kèm theo Quyết định 1462/QĐ-BTC năm 2022, cá nhân cho thuê nhà thực hiện việc khai thuế như sau:

Thứ nhất, chuẩn bị hồ sơ khai thuế, bao gồm tờ khai thuế theo mẫu số 01/TTS tại Phụ lục II Thông tư 40/2021/TT-BTC, phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê theo mẫu số 01-1/BK-TTS, bản sao hợp đồng thuê nhà và phụ lục hợp đồng, giấy tờ tùy thân của các bên.

Thứ hai, nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi có nhà cho thuê. Thời hạn nộp hồ sơ đối với trường hợp khai theo năm là chậm nhất ngày cuối cùng của tháng đầu tiên trong năm dương lịch. Nếu khai theo từng lần phát sinh thì thời hạn nộp là ngày thứ mười kể từ ngày bắt đầu hạn cho thuê của kỳ thanh toán.

Thứ ba, hình thức nộp hồ sơ có thể là nộp trực tiếp tại cơ quan thuế, gửi qua đường bưu chính hoặc nộp điện tử qua hệ thống xử lý dữ liệu thuế.

V. Doanh thu bao nhiêu phải nộp thuế từ ngày 1 tháng 1 năm 2026

Từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, theo quy định tại khoản 25 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2024, hộ gia đình, cá nhân chỉ phải nộp thuế khi có doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng một năm. Mức thuế suất áp dụng vẫn giữ nguyên là 5% thuế giá trị gia tăng và 5% thuế thu nhập cá nhân.

Kết luận

Như vậy, cho thuê nhà có phải đóng thuế hay không phụ thuộc vào mức doanh thu hằng năm. Trong giai đoạn đến hết năm 2025, doanh thu trên 100 triệu đồng một năm phải nộp thuế. Từ năm 2026, mức miễn thuế được nâng lên 200 triệu đồng một năm. Việc khai thuế, nộp thuế phải được thực hiện đầy đủ, đúng hạn để tránh bị xử phạt theo quy định pháp luật.Cho thuê nhà có phải đóng thuế không? Quy định mới và hướng dẫn khai thuế chi tiết

CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NEW & NEW

Địa chỉ trụ sở chính: 3A Đồng Nai, Phường Tân Sơn Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tổng đài tư vấn: 090.180.6668

Email: info@newlawfirm.com.vn

Website:https://newlawfirm.com.vn/