Sửa một số quy định về tiền sử dụng đất

Nghị định 291/2025: sửa đổi tiền sử dụng đất, miễn giảm và thẩm quyền

Ngày 06/11/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP (quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) và Nghị định 104/2024/NĐ-CP (Quỹ phát triển đất). Nội dung trọng tâm là sửa đổi tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận, quy định về miễn, giảm và thẩm quyền.

Thay đổi cách tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận

Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi điểm a, b, c khoản 3 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP về cách tính với hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận theo điểm a, b khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai 2024. Đây là nhóm quy định trực tiếp liên quan đến sửa đổi tiền sử dụng đất:

a) Không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được cấp GCN là đất ở × Giá đất ở tại Bảng giá đất × 70%.

b) Có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền

• Nếu đã nộp đủ theo khoản 5 Điều 12 ⇒ không phải nộp tiền sử dụng đất.

• Nếu đã nộp thấp hơn mức thu tại thời điểm nộp ⇒ quy đổi số tiền đã nộp ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành nghĩa vụ; phần diện tích còn lại tính theo điểm a (tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ cấp GCN).

c) Phần diện tích còn lại theo điểm c khoản 3 Điều 140

• Nếu được công nhận vào mục đích đất ở và cấp GCN ⇒ thu 100% tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Sửa đổi quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất

Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi Điều 17 Nghị định 103/2024/NĐ-CP về nguyên tắc miễn, giảm, làm rõ phạm vi áp dụng với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện ưu đãi (trong đó có đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống tại nơi có đất). Nội dung này là phần quan trọng trong nhóm sửa đổi tiền sử dụng đất:

• Khoản 1 (sửa đổi): chỉ được miễn/giảm một lần đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở khi Nhà nước giao đất làm nhà ở, cho phép chuyển mục đích sang đất ở, hoặc công nhận vào mục đích đất ở theo pháp luật đất đai.

• Hộ nghèo, người dân tộc thiểu số: chỉ áp dụng khi thường trú tại nơi có đất; hồ sơ miễn, giảm thực hiện theo pháp luật về quản lý thuế.

Không áp dụng miễn, giảm trong một số trường hợp

• Không áp dụng miễn, giảm khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất; đối với đất xây dựng nhà ở thương mại (điểm a khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024).

• Tái định cư: thực hiện theo Nghị định của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

• Trường hợp di dời do nguy cơ đe dọa tính mạng hoặc thu hồi đất gắn nhà ở mà không đủ điều kiện bồi thường đất ở và không có chỗ ở nào khác trong cùng xã: thực hiện theo điểm c khoản 1 Điều 18, khoản 1 Điều 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Các điểm này là phần liên thông với nhóm sửa đổi tiền sử dụng đất.

Xử lý khi phát hiện miễn, giảm không đúng điều kiện (thu hồi ưu đãi)

Khoản 6 Điều 17 (sửa đổi) quy định nguyên tắc tính và thu hồi số tiền đã được miễn, giảm nếu người sử dụng đất không đáp ứng điều kiện tại thời điểm ưu đãi hoặc sử dụng sai mục đích (không thuộc trường hợp bị thu hồi đất), hoặc tự nguyện đề nghị không áp dụng ưu đãi do không còn đáp ứng điều kiện. Đây là cơ chế kỹ thuật gắn với sửa đổi tiền sử dụng đất:

• Nguyên tắc tính thu hồi: theo chính sách và giá đất tại thời điểm phải tính (thời điểm quyết định giao/cho thuê/chuyển mục đích… hoặc bàn giao đất thực tế) + khoản tiền tương đương tiền chậm nộp theo pháp luật quản lý thuế.

• Nếu tự nguyện hoàn trả: tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm tính tiền + khoản thu bổ sung theo điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, khoản 2 Điều 50 Nghị định 291/2025/NĐ-CP.

• Không phải hoàn trả phần ưu đãi theo địa bàn đầu tư nếu sau này danh mục địa bàn ưu đãi thay đổi theo pháp luật đầu tư.

• Thời gian tính khoản tương đương tiền chậm nộp/khoản thu bổ sung: từ thời điểm được miễn, giảm đến thời điểm có quyết định thu hồi số tiền đã miễn, giảm.

• Thẩm quyền: cơ quan/người đã quyết định miễn, giảm thì có thẩm quyền thu hồi.

• Trình tự, thủ tục:

  • Trường hợp miễn: cơ quan quản lý đất đai thống kê, tổng hợp; khi phát hiện không đủ điều kiện hoặc sử dụng sai mục đích (không thuộc thu hồi đất), trình Chủ tịch UBND cùng cấp quyết định thu hồi việc miễn và chuyển thông tin cho cơ quan thuế để tính, thu tiền phải nộp và khoản tương đương tiền chậm nộp/khoản thu bổ sung.

  • Trường hợp giảm: cơ quan có thẩm quyền gửi cơ quan thuế chủ trì kiểm tra điều kiện và tính, thu số tiền phải nộp (không được giảm) và các khoản tương ứng.

  • Cơ quan thuế chủ trì, phối hợp cơ quan quản lý đất đai để tính, thu theo quy định.

Thẩm quyền quyết định miễn tiền sử dụng đất

Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi khoản 5 Điều 18 Nghị định 103/2024/NĐ-CP: người có thẩm quyền quyết định giao đất theo Điều 123 Luật Đất đai 2024 là người quyết định miễn tiền sử dụng đất khi quyết định giao đất, chuyển mục đích, công nhận QSDĐ đối với đối tượng trong thẩm quyền; ghi rõ lý do miễn và diện tích được miễn trong hồ sơ. Quy định này làm rõ đầu mối, bảo đảm tính thống nhất trong nhóm sửa đổi tiền sử dụng đất.

Hiệu lực thi hành

Các quy định nêu trên có hiệu lực từ ngày 06/11/2025. Nội dung trọng tâm tập trung vào sửa đổi tiền sử dụng đất, cách tính khi cấp GCN, nguyên tắc miễn/giảm, thu hồi ưu đãi và thẩm quyền.

CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NEW & NEW

Địa chỉ trụ sở chính: 195 Nguyễn Hồng Đào, Phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tổng đài tư vấn: 090.180.6668

Email: info@newlawfirm.com.vn

Website:https://newlawfirm.com.vn/