Chính thức gắn mã định danh điện tử cho bất động sản từ 1/3/2026

Từ ngày 31/12/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Một trong những điểm nổi bật là việc chính thức gắn mã định danh điện tử cho bất động sản trên toàn quốc, áp dụng từ ngày 01/3/2026.

Cơ chế mã định danh điện tử cho bất động sản nhằm số hóa, chuẩn hóa từng căn nhà, từng phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng, giúp quản lý minh bạch, truy xuất nhanh và đồng bộ giữa các cơ quan nhà nước.

I. Cơ sở pháp lý và thời điểm áp dụng

Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định về:

• Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản;

• Cách thức tạo lập, gắn và quản lý mã định danh điện tử cho bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình).

Thời điểm áp dụng:
Nghị định 357/2025/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 01/3/2026. Từ thời điểm này, các sản phẩm bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh sẽ dần được gắn mã định danh điện tử và tích hợp vào hệ thống dữ liệu.

II. Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là gì?

Theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là:

Chuỗi ký tự số và chữ, tối đa không quá 40 ký tự, được cấp riêng cho mỗi căn nhà (nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ) hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, và được quản lý thống nhất trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Như vậy, mỗi sản phẩm bất động sản sẽ có một mã riêng, tránh nhầm lẫn, trùng lặp, tạo nền tảng để:

• Quản lý pháp lý;

• Giao dịch mua bán;

• Thế chấp, cho thuê, chuyển nhượng;

• Kết nối với dữ liệu đất đai, xây dựng, tài chính – thuế.

Việc gắn mã định danh điện tử cho bất động sản là bước đi quan trọng trong lộ trình số hóa thị trường bất động sản tại Việt Nam.

III. Cấu trúc mã định danh điện tử cho nhà ở

Đối với sản phẩm bất động sản là nhà ở, mã định danh điện tử được quy định chi tiết tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, gồm các nhóm trường thông tin sau:

• Mã định danh thửa đất;

• Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng;

• Mã định danh địa điểm (nếu có);

• Dãy ký tự tự nhiên (để phân biệt từng căn, từng sản phẩm cụ thể).

Một số điểm đáng chú ý:

• Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là nhà ở được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản;

• Sở Xây dựng là cơ quan thực hiện việc gắn mã định danh điện tử cho sản phẩm bất động sản là nhà ở, gắn với các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn;

• Thời điểm gắn mã được thực hiện đồng thời với thời điểm Sở Xây dựng ban hành văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nói cách khác, ngay khi dự án đủ điều kiện huy động vốn và bán nhà hình thành trong tương lai, từng căn nhà thuộc dự án đó sẽ được gắn mã định danh điện tử cho bất động sản tương ứng.

IV. Mã định danh điện tử cho phần diện tích sàn trong công trình xây dựng

Đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, mã định danh điện tử cũng được quy định tại Phụ lục I kèm Nghị định 357/2025/NĐ-CP, với các nhóm trường thông tin tương tự:

• Mã định danh thửa đất;

• Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng;

• Mã định danh địa điểm (nếu có);

• Dãy ký tự tự nhiên.

Cũng như với nhà ở:

• Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản là phần diện tích sàn được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản;

• Sở Xây dựng thực hiện gắn mã định danh điện tử này cho từng phần diện tích sàn xây dựng trên địa bàn;

• Thời điểm gắn mã được thực hiện cùng thời điểm ban hành kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

Như vậy, ngay từ khâu nghiên cứu khả thi và thẩm định dự án, các phần diện tích sàn đã được “đánh dấu” bằng mã định danh điện tử cho bất động sản, tạo tiền đề cho quản lý xuyên suốt vòng đời công trình.

V. Ý nghĩa của việc gắn mã định danh điện tử cho bất động sản

Việc chính thức áp dụng mã định danh điện tử cho bất động sản từ 1/3/2026 mang lại nhiều lợi ích:

1. Minh bạch thông tin thị trường:

   • Mỗi bất động sản có một mã định danh duy nhất;

   • Thuận tiện cho việc tra cứu, kiểm tra thông tin pháp lý, tình trạng dự án.

2. Kết nối, liên thông dữ liệu giữa các ngành:

   • Kết nối với cơ sở dữ liệu đất đai, xây dựng, thuế, tài chính, đăng ký giao dịch bảo đảm…;

   • Hỗ trợ quá trình cấp sổ, cấp phép xây dựng, đăng ký giao dịch thế chấp, chuyển nhượng.

3. Giảm rủi ro tranh chấp, lừa đảo:

   • Khó hơn cho việc “một bất động sản bán cho nhiều người”;

   • Hạn chế tình trạng làm giả hồ sơ, thông tin dự án.

4. Hỗ trợ chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản:

   • Tạo nền tảng cho các dịch vụ công trực tuyến liên quan đến nhà ở, bất động sản;

   • Đáp ứng yêu cầu quản lý hiện đại, tăng hiệu quả giám sát thị trường.

VI. Kết luận

Từ ngày 01/3/2026, theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP, Việt Nam sẽ chính thức gắn mã định danh điện tử cho bất động sản, bao gồm cả nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Mỗi căn nhà, mỗi phần diện tích sàn sẽ có một mã duy nhất, được tạo lập tự động và quản lý tập trung trên hệ thống cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Đây là bước tiến quan trọng trong lộ trình số hóa và minh bạch hóa thị trường bất động sản. Chủ đầu tư, doanh nghiệp, cá nhân có hoạt động liên quan đến nhà ở và bất động sản cần sớm cập nhật quy định này để chủ động trong công tác triển khai, giao dịch và quản lý hồ sơ pháp lý.

CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NEW & NEW

Địa chỉ trụ sở chính: 195 Nguyễn Hồng Đào, Phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tổng đài tư vấn: 090.180.6668 hoặc 078.78.56789

Email: info@newlawfirm.com.vn

Website:https://newlawfirm.com.vn/