Từ ngày 01/01/2026, chính sách thuế cho thuê nhà 2026 đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà và bất động sản sẽ có nhiều thay đổi quan trọng. Điểm nhấn lớn nhất là việc xác định rõ ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm – chỉ khi vượt ngưỡng này mới phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân.
Cách tiếp cận mới được kỳ vọng sẽ chuẩn hóa, minh bạch hóa quản lý thuế trong lĩnh vực cho thuê bất động sản, đồng thời giảm áp lực cho các hộ, cá nhân cho thuê quy mô nhỏ.
Theo tài liệu thẩm định dự thảo Nghị định về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, cơ chế tính thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản từ năm 2026 sẽ được quy định cụ thể, chi tiết hơn so với trước.
Hai sắc thuế chính vẫn tiếp tục được áp dụng đối với hoạt động cho thuê nhà, cho thuê bất động sản, gồm:
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN); và
Thuế giá trị gia tăng (GTGT).
Tuy nhiên, cách xác định doanh thu tính thuế và phạm vi chịu thuế được phân định rõ hơn, để hộ, cá nhân kinh doanh dễ xác định phần thu nhập nào phải nộp thuế, phần nào được miễn.
Đối với thuế thu nhập cá nhân, dự thảo Nghị định quy định: hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê bất động sản (không bao gồm hoạt động kinh doanh lưu trú) chỉ phải nộp thuế khi doanh thu trong năm vượt 500 triệu đồng.
Cách hiểu đơn giản:
Doanh thu cho thuê ≤ 500 triệu đồng/năm:
→ Không phát sinh thuế TNCN từ hoạt động cho thuê bất động sản.
Doanh thu cho thuê > 500 triệu đồng/năm:
→ Chỉ phần vượt trên 500 triệu đồng mới là căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân.
Điều này đặc biệt ý nghĩa với các cá nhân chỉ có một hoặc vài căn nhà cho thuê, doanh thu ở mức vừa phải. Với ngưỡng miễn thuế 500 triệu đồng/năm, phần lớn các trường hợp cho thuê nhỏ lẻ sẽ không phát sinh nghĩa vụ thuế TNCN, giảm bớt gánh nặng tài chính và chi phí tuân thủ.
Theo định hướng chính sách thuế cho thuê nhà 2026, thuế thu nhập cá nhân được tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm với thuế suất 5%.
Công thức:
Thuế TNCN phải nộp = (Tổng doanh thu cho thuê trong năm – 500 triệu đồng) × 5%
Trong đó:
500 triệu đồng/năm là ngưỡng doanh thu được miễn thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê bất động sản;
Phần doanh thu vượt ngưỡng này mới phải nhân với thuế suất 5%.
Song song với thuế TNCN, thuế giá trị gia tăng (GTGT) vẫn tiếp tục áp dụng với hoạt động cho thuê bất động sản khi doanh thu trong năm trên 500 triệu đồng.
Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thuộc diện chịu thuế GTGT áp dụng phương pháp trực tiếp trên doanh thu.
Tỷ lệ tính thuế GTGT dự kiến giữ nguyên là 5% đối với các hoạt động:
Cho thuê nhà ở;
Cho thuê mặt bằng, cửa hàng;
Cho thuê nhà xưởng, kho bãi,…
Điểm cần lưu ý:
Thuế TNCN: chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.
Thuế GTGT: tính trên toàn bộ doanh thu chịu thuế, khi doanh thu vượt ngưỡng, không có phần miễn như TNCN.
Sự tách bạch này giúp tránh nhầm lẫn trong quá trình kê khai, giúp người nộp thuế hiểu rõ nghĩa vụ của mình khi áp dụng thuế cho thuê nhà 2026.
Doanh thu dùng để tính thuế được xác định là số tiền bên thuê thực trả theo từng kỳ, căn cứ theo hợp đồng cho thuê đã ký kết:
Trường hợp trả tiền theo kỳ (tháng, quý, năm):
Doanh thu tính thuế là tổng số tiền nhận được trong năm dương lịch.
Trường hợp trả tiền trước nhiều năm:
Doanh thu có thể:
Được phân bổ theo từng năm; hoặc
Xác định theo mức doanh thu trả tiền một lần (theo phương thức kê khai, hướng dẫn cụ thể của cơ quan thuế).
Quy định này được thiết kế để phù hợp với thực tế đa dạng của các hợp đồng cho thuê bất động sản, từ cho thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh cho đến kho bãi, nhà xưởng.
Dưới đây là một số ví dụ để hình dung rõ hơn về nghĩa vụ thuế khi chính sách thuế cho thuê nhà 2026 áp dụng:
Doanh thu cho thuê: 600 triệu đồng
Phần doanh thu chịu thuế TNCN: 600 – 500 = 100 triệu đồng
Thuế TNCN: 100 × 5% = 5 triệu đồng
Thuế GTGT (5% trên toàn bộ doanh thu):
600 × 5% = 30 triệu đồng
→ Tổng thuế phải nộp: 5 + 30 = 35 triệu đồng/năm
Doanh thu cho thuê: 1.000 triệu đồng
Phần chịu thuế TNCN: 1.000 – 500 = 500 triệu đồng
Thuế TNCN: 500 × 5% = 25 triệu đồng
Thuế GTGT: 1.000 × 5% = 50 triệu đồng
→ Tổng thuế phải nộp: 25 + 50 = 75 triệu đồng/năm
Doanh thu cho thuê: 1.500 triệu đồng
Phần chịu thuế TNCN: 1.500 – 500 = 1.000 triệu đồng
Thuế TNCN: 1.000 × 5% = 50 triệu đồng
Thuế GTGT: 1.500 × 5% = 75 triệu đồng
→ Tổng thuế phải nộp: 50 + 75 = 125 triệu đồng/năm
Doanh thu cho thuê: 2.000 triệu đồng
Phần chịu thuế TNCN: 2.000 – 500 = 1.500 triệu đồng
Thuế TNCN: 1.500 × 5% = 75 triệu đồng
Thuế GTGT: 2.000 × 5% = 100 triệu đồng
→ Tổng thuế phải nộp: 75 + 100 = 175 triệu đồng/năm
Chính sách thuế cho thuê nhà 2026 với ngưỡng 500 triệu đồng/năm mang lại một số tác động tích cực:
Giảm gánh nặng cho hộ cho thuê nhỏ lẻ:
Những cá nhân chỉ có 1–2 căn nhà cho thuê, doanh thu vừa phải nhiều khả năng không phát sinh thuế TNCN, tạo điều kiện duy trì nguồn thu ổn định.
Tăng tính công bằng, minh bạch:
Các trường hợp có doanh thu lớn từ hoạt động cho thuê bất động sản sẽ đóng thuế tương xứng, góp phần công bằng với hộ kinh doanh, doanh nghiệp có quy mô tương đương.
Chuẩn hóa quản lý thuế cho thuê bất động sản:
Việc quy định rõ ngưỡng doanh thu, cách tính từng sắc thuế giúp cơ quan thuế dễ quản lý hơn, người nộp thuế cũng dễ tra cứu, kê khai.
Từ ngày 01/01/2026, khi Nghị định về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh chính thức có hiệu lực, các quy định về thuế cho thuê nhà 2026 sẽ trở thành căn cứ quan trọng để cá nhân, hộ gia đình đang cho thuê nhà, cho thuê bất động sản chuẩn bị kế hoạch tài chính và tuân thủ nghĩa vụ thuế một cách chủ động, minh bạch.
CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NEW & NEW
Địa chỉ trụ sở chính: 195 Nguyễn Hồng Đào, Phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.
Tổng đài tư vấn: 090.180.6668 hoặc 078.78.56789
Email: info@newlawfirm.com.vn
Website:https://newlawfirm.com.vn/
![[CẬP NHẬT] Hồ sơ chứng minh người phụ thuộc: chuẩn theo TT 79/2022/TT-BTC](https://newlawfirm.com.vn/thumbs/100x75x1/upload/news/giam-tru-gia-canh-1-1762849719.png.webp)
