Thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp có phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng 1 phần?

Bài viết này giải đáp câu hỏi: thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp có phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng 1 phần hay không, đồng thời tóm tắt thủ tục tách thửa đất năm 2025 theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

I. Thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp có phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng 1 phần?

1. Nguyên tắc, điều kiện tách thửa theo Luật Đất đai 2024

Theo khoản 1, 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:

• Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, thuộc một trong các loại:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

• Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

  • Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất vẫn được phép tách thửa.

• Việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng; bảo đảm cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

  • Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi tách thửa thì không phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất làm lối đi đó.

• Các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

  • Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.

• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất:

  • Thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.

  • Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.

• Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Những nguyên tắc trên áp dụng chung cho mọi trường hợp tách thửa, trong đó bao gồm cả thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp.

2. Kết luận: Thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp có phải tách thửa khi chuyển mục đích 1 phần?

Từ quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, có thể kết luận:

• Nguyên tắc chung: Khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, phải bảo đảm diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách tương ứng với loại đất mới sau khi chuyển mục đích.

• Riêng đối với thửa đất có đất ở và đất khác (trong đó có thể bao gồm đất nông nghiệp):

  • Không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất;

  • Chỉ thực hiện tách thửa nếu người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.

Như vậy, đối với thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp, khi chỉ chuyển mục đích sử dụng một phần (ví dụ: chuyển thêm một phần đất nông nghiệp sang đất ở) thì pháp luật không bắt buộc phải tách thửa, trừ khi chủ sử dụng đất muốn tách riêng thành các thửa độc lập để thuận tiện giao dịch, thế chấp, chuyển nhượng…

II. Thủ tục tách thửa đất năm 2025 theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP

Khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa (dù là thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp hay các loại đất khác), thủ tục tách thửa được thực hiện theo Phụ lục 1 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, với trình tự cơ bản như sau:

1. Hồ sơ tách thửa đất

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định, hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, do:

  • Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện; hoặc

  • Đơn vị đo đạc có Giấy phép hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;

• Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận kèm bản gốc để đối chiếu; hoặc bản sao có công chứng, chứng thực;

• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa, hợp thửa (nếu có).

2. Tiếp nhận hồ sơ

• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp.

• Trường hợp nơi tiếp nhận là Bộ phận Một cửa, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý.

3. Kiểm tra điều kiện tách thửa đất

Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai:

• Kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 để xác định điều kiện tách thửa, hợp thửa;

• Kiểm tra các thông tin về:

  • Người sử dụng đất;

  • Ranh giới, diện tích, loại đất của các thửa đất trên hồ sơ lưu trữ và hồ sơ do người sử dụng đất nộp.

Sau đó xử lý theo các trường hợp:

a) Hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa, hợp thửa

• Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất.

b) Giấy chứng nhận đã cấp không đủ thông tin về sơ đồ

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách thửa, hợp thửa nhưng:

• Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất; hoặc

• Có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước cạnh; hoặc

• Diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất;

thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh:

• Trả hồ sơ;

• Thông báo lý do để người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động đất đai trước.

c) Hồ sơ đủ điều kiện và đủ thông tin về sơ đồ

Trường hợp hồ sơ không thuộc hai trường hợp nêu trên, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh:

• Xác nhận đủ điều kiện tách thửa, hợp thửa và ghi rõ thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa;

• Xác nhận vào Bản vẽ tách thửa, hợp thửa để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận mới cho các thửa sau khi tách, trừ trường hợp Bản vẽ do chính Văn phòng đăng ký đất đai lập.

• Thông tin chính thức của các thửa đất sau tách, hợp thửa chỉ được:

  • Xác lập;

  • Chỉnh lý vào bản đồ địa chính
    sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau tách, hợp thửa.

4. Trường hợp không thay đổi người sử dụng đất

Khi tách thửa, hợp thửa mà không thay đổi người sử dụng đất:

• Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh thực hiện:

  • Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

  • Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau tách, hợp thửa;

  • Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

5. Trường hợp có thay đổi người sử dụng đất

Khi tách thửa, hợp thửa mà có thay đổi người sử dụng đất:

• Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Phần VI, Phần XII của Phần C về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Một số câu hỏi thường gặp

1. Thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp, chỉ chuyển mục đích một phần có bắt buộc tách thửa không?

• Đối với thửa đất có đất ở và đất khác (trong đó có đất nông nghiệp), không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất;

• Chỉ tách thửa nếu người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa và đáp ứng các điều kiện tách thửa theo Điều 220 Luật Đất đai 2024.

2. Thửa đất đang tranh chấp có tách thửa được không?

• Nếu thửa đất đang tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó vẫn được phép tách thửa;

• Phần đang tranh chấp không được tách thửa cho đến khi tranh chấp được giải quyết.

3. Thửa đất sau tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì xử lý thế nào?

• Nếu thửa đất được tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thì phải thực hiện đồng thời hợp thửa với thửa liền kề;

• Không được tồn tại độc lập một thửa đất không đạt diện tích tối thiểu.

CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NEW & NEW

Địa chỉ trụ sở chính: 195 Nguyễn Hồng Đào, Phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tổng đài tư vấn: 090.180.6668 hoặc 078.78.56789

Email: info@newlawfirm.com.vn

Website:https://newlawfirm.com.vn/