Phá dỡ nhà ở đang cho thuê: bên cho thuê có trách nhiệm gì?

Mục lục

Phá dỡ nhà ở đang cho thuê: bên cho thuê phải thông báo 90 ngày, bố trí chỗ ở tạm nếu thời hạn thuê còn; sau khi xây lại, bên thuê tiếp tục thuê đến hết hạn.

Căn cứ pháp lý

Luật Nhà ở 2023.
Điều 141 (Phá dỡ nhà ở đang cho thuê), Điều 137 (Trách nhiệm phá dỡ), Điều 172 (Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở).

Trích Điều 141 Luật Nhà ở 2023

Điều 141. Phá dỡ nhà ở đang cho thuê

Bên cho thuê nhà ở phải thông báo việc phá dỡ nhà ở bằng văn bản cho bên thuê biết ít nhất là 90 ngày trước ngày thực hiện phá dỡ nhà ở, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phá dỡ nhà ở theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp phá dỡ nhà ở để xây dựng lại nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê có trách nhiệm bố trí cho bên thuê chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ nhà ở và xây dựng lại nhà ở, trừ trường hợp bên thuê thỏa thuận tự lo chỗ ở. Sau khi xây dựng xong nhà ở, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó; trường hợp bên thuê tự lo chỗ ở thì không phải trả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ nhà ở và xây dựng lại. Thời gian phá dỡ nhà ở và xây dựng lại nhà ở không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.

Tóm lược áp dụng thực tế

Khi phá dỡ nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê vẫn còn, bên cho thuê phải bố trí chỗ ở khác cho bên thuê trong thời gian thi công (trừ khi các bên thỏa thuận người thuê tự lo chỗ ở). Sau khi xây xong, người thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; thời gian phá dỡ – xây lại không tính vào thời hạn thuê; nếu người thuê tự lo chỗ ở thì không phải trả tiền thuê trong thời gian thi công.

Trách nhiệm phá dỡ nhà ở – Trích Điều 137

Điều 137. Trách nhiệm phá dỡ nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở; trường hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình khác thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.

Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nhà ở nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ.

Trường hợp phá dỡ nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn.

Diễn giải ngắn: Trong bối cảnh phá dỡ nhà ở đang cho thuê, chủ sở hữu/người quản lý chịu trách nhiệm tổ chức phá dỡ; nếu là trường hợp giải tỏa để xây mới theo dự án, chủ đầu tư thực hiện. Chủ sở hữu có thể tự thực hiện nếu đủ năng lực hoặc thuê đơn vị có năng lực theo pháp luật xây dựng; UBND cấp xã theo dõi, đôn đốc tại địa bàn.

Khi nào được đơn phương chấm dứt hợp đồng? – Trích Điều 172

Các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở (Điều 172 Luật Nhà ở 2023):

Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Lưu ý: Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định về báo trước mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Gạch đầu dòng thực hành: Trường hợp cải tạo/nâng cấp liên quan đến phá dỡ nhà ở đang cho thuê, nếu còn ≤ 1/3 thời hạn và không thỏa thuận được giá mới, bên cho thuê có thể đơn phương nhưng phải bồi thường theo quy định; cả hai bên đều cần báo trước tối thiểu 30 ngày (trừ khi có thỏa thuận khác).

Lưu ý triển khai & hợp đồng

Thông báo 90 ngày bằng văn bản có bằng chứng giao nhận; nêu rõ lịch phá dỡ, tiến độ xây lại, chỗ ở tạm, nghĩa vụ tài chính (nếu có), quyền tiếp tục thuê sau khi hoàn công.
Phụ lục tạm cư: nêu địa điểm tạm cư, thời hạn, chi phí, quản lý tài sản/đồ đạc, bảo hiểm; nếu bên thuê tự lo chỗ ở thì ghi rõ miễn tiền thuê trong thời gian thi công.
Gia hạn hợp đồng tương ứng: cập nhật ngày kết thúc vì thời gian phá dỡ – xây lại không tính vào thời hạn thuê.
Tuân thủ pháp luật xây dựng: giấy phép phá dỡ, biện pháp an toàn, thông báo khu dân cư lân cận để phòng ngừa rủi ro.