Năm 2025, cá nhân cho thuê nhà ở có cần đăng ký kinh doanh không?

Mục lục

Năm 2025, cá nhân cho thuê nhà ở có cần đăng ký kinh doanh không, có phải nộp thuế TNCN không? Căn cứ Nghị định 39/2007, Nghị định 96/2024 và Thông tư 40/2021.

Nhiều người đang có nhà cho thuê đặt câu hỏi: năm 2025, cá nhân cho thuê nhà ở có cần đăng ký kinh doanh không, nếu chỉ cho thuê nhỏ lẻ, không lập công ty, không mở hộ kinh doanh? Bên cạnh đó, vấn đề có phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay không cũng là băn khoăn phổ biến.

Dưới đây là phân tích dựa trên các quy định hiện hành về đăng ký kinh doanh và thuế đối với hoạt động cho thuê nhà ở.

I. Căn cứ pháp lý liên quan đến cá nhân cho thuê nhà ở

Một số văn bản pháp luật liên quan tới việc xác định cá nhân cho thuê nhà ở có cần đăng ký kinh doanh không gồm:

Khoản 1 Điều 2 Nghị định 39/2007/NĐ-CP:
Quy định về cá nhân hoạt động thương mại độc lập, thường xuyên nhưng không thuộc đối tượng phải đăng ký kinh doanh theo pháp luật về đăng ký kinh doanh (gọi là “cá nhân hoạt động thương mại”).
Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP:
Quy định điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, trong đó có hoạt động cho thuê nhà, gồm:
- Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo pháp luật về xây dựng, nhà ở;
- Không thuộc trường hợp:
  - Giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và
  - Có số lần giao dịch quá 10 lần/năm (trường hợp giao dịch 01 lần/năm thì không tính giá trị).

Các ngưỡng này dùng để phân định giữa kinh doanh quy mô nhỏ và hoạt động kinh doanh, đầu tư bất động sản quy mô lớn phải tuân thủ thêm các điều kiện khác.

II. Năm 2025, cá nhân cho thuê nhà ở có cần đăng ký kinh doanh không?

1. Cá nhân cho thuê nhà ở theo mô hình nhỏ lẻ, độc lập

Từ các căn cứ nêu trên, có thể hiểu:

Khoản 1 Điều 2 Nghị định 39/2007/NĐ-CP cho phép cá nhân hoạt động thương mại độc lập, thường xuyên nhưng không bắt buộc phải đăng ký kinh doanh, nếu thuộc diện “cá nhân hoạt động thương mại” (buôn bán nhỏ lẻ, dịch vụ nhỏ).
Trong lĩnh vực bất động sản, Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không bị áp cùng điều kiện như doanh nghiệp, miễn là:
- Không phải lập dự án đầu tư về xây dựng/nhà ở;
- Không vượt 300 tỷ đồng/hợp đồng và không quá 10 lần giao dịch/năm.

Theo đó, cá nhân cho thuê nhà ở có cần đăng ký kinh doanh không sẽ phụ thuộc vào quy mô và tính chất của hoạt động cho thuê:

Nếu chỉ cho thuê nhỏ lẻ, độc lập, thường xuyên, không phải lập dự án đầu tư;
Không rơi vào trường hợp giá trị, số lần giao dịch lớn theo Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP;

thì pháp luật không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh chỉ vì hoạt động cho thuê nhà ở.

2. Trường hợp nên xem xét đăng ký hộ kinh doanh hoặc hình thức khác

Ngược lại, với những trường hợp:

Cho thuê nhiều nhà, nhiều căn hộ với quy mô giao dịch lớn,
Giá trị hợp đồng có thể vượt ngưỡng 300 tỷ đồng/hợp đồng hoặc quá 10 lần giao dịch/năm,
Có liên quan tới dự án nhà ở, dự án đầu tư xây dựng,

thì cần xem xét:

Khả năng thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô lớn,
Phải tuân thủ các điều kiện chặt chẽ hơn (thành lập doanh nghiệp, lập dự án, đáp ứng vốn và điều kiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản, xây dựng, nhà ở,…).

Tóm lại, năm 2025, cá nhân cho thuê nhà ở có cần đăng ký kinh doanh không?
Có thể kết luận:

Với hoạt động cho thuê nhà ở quy mô nhỏ, không lập dự án, không vượt các ngưỡng lớn về giá trị và số lần giao dịch, cá nhân không nhất thiết phải đăng ký kinh doanh.
Khi hoạt động cho thuê mở rộng về quy mô, tần suất, giá trị hợp đồng, hoặc tham gia các dự án nhà ở, việc đăng ký hộ kinh doanh hoặc thành lập doanh nghiệp là cần thiết để đảm bảo tuân thủ pháp luật.

III. Cá nhân cho thuê nhà ở có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Sau khi làm rõ cá nhân cho thuê nhà ở có cần đăng ký kinh doanh không, vấn đề tiếp theo là nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

1. Thu nhập từ cho thuê nhà là thu nhập chịu thuế kinh doanh

Theo Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung):

Thu nhập từ kinh doanh là thu nhập chịu thuế, bao gồm:
- Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ;
- Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép/chứng chỉ hành nghề.
Thu nhập từ kinh doanh tại khoản này không bao gồm thu nhập của cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống.

Thu nhập từ cho thuê nhà ở là một dạng thu nhập từ kinh doanh/cho thuê tài sản, nên về nguyên tắc thuộc diện chịu thuế, trừ khi rơi vào diện miễn vì doanh thu thấp.

2. Ngưỡng 100 triệu đồng/năm – không phải nộp thuế TNCN, GTGT

Căn cứ khoản 2 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC:

Cá nhân kinh doanh có doanh thu trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì:
- Không phải nộp thuế GTGT;
- Không phải nộp thuế TNCN.

Cá nhân kinh doanh vẫn phải:

Khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ,
Nộp hồ sơ thuế đúng hạn,
Chịu trách nhiệm trước pháp luật về số liệu kê khai.

Đồng thời, tại điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC (sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC) quy định thêm đối với cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản:

Nếu thời gian cho thuê không trọn năm, nhưng doanh thu cho thuê phát sinh từ 100 triệu đồng/năm trở xuống,
→ vẫn thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN.
Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước một lần cho nhiều năm:
- Doanh thu dùng để xác định nghĩa vụ thuế sẽ là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo từng năm dương lịch.

3. Kết luận về nghĩa vụ thuế TNCN của cá nhân cho thuê nhà ở

Từ các quy định trên, có thể kết luận:

Nếu doanh thu từ cho thuê nhà ở của cá nhân không vượt quá 100 triệu đồng/năm, thì:
👉 Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và không phải nộp thuế GTGT.
Tuy nhiên, cá nhân cho thuê tài sản vẫn cần:
- Khai thuế đúng, đủ,
- Theo dõi doanh thu theo năm dương lịch,
- Trường hợp doanh thu vượt 100 triệu đồng/năm, thì phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định.
Nếu hợp đồng cho thuê trả tiền trước nhiều năm, phải phân bổ doanh thu theo từng năm dương lịch để xác định năm nào vượt 100 triệu đồng/năm và tính thuế tương ứng.

IV. Tóm tắt: Đăng ký kinh doanh và thuế với cá nhân cho thuê nhà ở năm 2025

Có thể tóm lược:

Về đăng ký kinh doanh:
- Năm 2025, cá nhân cho thuê nhà ở có cần đăng ký kinh doanh không?
  → Không nhất thiết, nếu:
  - Hoạt động cho thuê mang tính độc lập, thường xuyên nhưng quy mô nhỏ;
  - Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư;
  - Không vượt các ngưỡng giá trị/giao dịch lớn theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
- Nếu hoạt động cho thuê quy mô lớn, nhiều hợp đồng, nhiều lần giao dịch, gắn với dự án nhà ở, thì nên đăng ký hộ kinh doanh hoặc thành lập doanh nghiệp cho đúng pháp luật.
Về thuế thu nhập cá nhân:
- Nếu doanh thu cho thuê nhà ở ≤ 100 triệu đồng/năm → không phải nộp thuế TNCN, không phải nộp thuế GTGT;
- Trên 100 triệu đồng/năm → thuộc diện phải nộp thuế;
- Hợp đồng trả tiền nhiều năm thì phân bổ doanh thu theo năm dương lịch để tính ngưỡng 100 triệu đồng.