Không được phép xây nhà trên đất chậm nộp tiền sử dụng đất 2025 đúng không?

Dưới đây là phần giải thích chi tiết, bám sát Luật Đất đai 2024, Nghị định 103/2024/NĐ-CP, Nghị định 102/2024/NĐ-CP và liên quan Luật Xây dựng 2014.

I. Tiền sử dụng đất là gì?

Khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước trong các trường hợp sau:

• Khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

• Khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

• Các trường hợp sử dụng đất khác mà pháp luật quy định phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, tiền sử dụng đất là một dạng nghĩa vụ tài chính bắt buộc, gắn trực tiếp với quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh… Việc không nộp hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất sẽ kéo theo các hậu quả pháp lý nhất định, trong đó có liên quan đến câu chuyện xây nhà trên đất chậm nộp tiền sử dụng đất.

II. Quy định về việc chậm nộp tiền sử dụng đất năm 2025

1. Chậm nộp tiền sử dụng đất bị tính tiền chậm nộp

Theo Điều 45 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi chậm nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, người sử dụng đất:

• Phải nộp tiền chậm nộp tiền sử dụng đất đối với số tiền chậm nộp,

• Theo mức do Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định,

• Trừ trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Nói cách khác, nếu không thuộc diện được ghi nợ, người sử dụng đất nộp muộn sẽ phải chịu tiền chậm nộp, làm tăng tổng số tiền phải trả cho Nhà nước.

2. Trường hợp bị cưỡng chế và nguy cơ thu hồi đất

Khoản 1 Điều 30 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định:

• Nếu người sử dụng đất không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính,

• Đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng vẫn không chấp hành,

• Thì cơ quan quản lý thuế có văn bản đề nghị thu hồi đất.

Hệ quả:

• Khi người sử dụng đất không hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất sau khi đã bị cưỡng chế mà còn cố tình không nộp, Nhà nước có thể thu hồi đất;

• Điều này làm chấm dứt quyền sử dụng đất và có thể gây thiệt hại lớn cho người sử dụng đất.

Vì vậy, để tránh:

• Bị tính tiền chậm nộp;

• Nguy cơ bị cưỡng chế, thu hồi đất,

người sử dụng đất cần chú ý nộp tiền sử dụng đất đúng hạn, hoặc thực hiện ghi nợ theo đúng quy định nếu đủ điều kiện.

III. Không được phép xây nhà trên đất chậm nộp tiền sử dụng đất 2025 đúng không?

Đây là câu hỏi trọng tâm: chậm nộp tiền sử dụng đất có làm mất quyền xây dựng nhà ở trên đất hay không?

1. Quy định về hạn chế quyền khi chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính

Theo khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, nhưng:

Phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền:

• Chuyển đổi quyền sử dụng đất;

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

• Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

• Tặng cho quyền sử dụng đất;

• Thế chấp quyền sử dụng đất;

• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, việc chậm nộp tiền sử dụng đất hoặc ghi nợ tiền sử dụng đất:

• Không làm mất quyền sử dụng đất ngay lập tức;

• Nhưng hạn chế các quyền giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn… cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

2. Chậm nộp tiền sử dụng đất có làm mất quyền xây nhà không?

Từ quy định trên có thể thấy:

• Luật Đất đai 2024 chỉ hạn chế quyền giao dịch về đất (chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn…);

• Không có quy định nào nêu rằng người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở riêng lẻ trên thửa đất chỉ vì đang chậm nộp hoặc ghi nợ tiền sử dụng đất.

Bên cạnh đó:

• Các quy định của Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn liên quan không đặt điều kiện “đã nộp đủ tiền sử dụng đất” là một điều kiện riêng biệt để được cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ,

• Miễn là người xin phép xây dựng có quyền sử dụng đất hợp pháp, đúng mục đích sử dụng đất là đất ở và đáp ứng các điều kiện khác về quy hoạch, kiến trúc, an toàn, phòng cháy chữa cháy…

Do đó, trong trường hợp:

• Bạn là người sử dụng đất hợp pháp;

• Thửa đất là đất ở (hoặc diện tích xin phép xây dựng đã được chuyển mục đích sang đất ở theo đúng quy định);

• Chỉ đang chậm nộp tiền sử dụng đất hoặc đang trong tình trạng ghi nợ tiền sử dụng đất,

thì:

• Pháp luật không cấm bạn xây nhà ở riêng lẻ trên thửa đất đó;

• Việc chậm nộp chỉ hạn chế quyền giao dịch bằng quyền sử dụng đất, không hạn chế quyền xây dựng nhà ở trên chính thửa đất bạn đang sử dụng.

3. Lưu ý rủi ro nếu cố tình không nộp nghĩa vụ tài chính

Mặc dù vẫn được xây nhà trên đất chậm nộp tiền sử dụng đất, nhưng người sử dụng đất cần lưu ý:

• Nếu để tình trạng chậm nộp kéo dài,

• Bị cưỡng chế nghĩa vụ tài chính mà vẫn không chấp hành,

• Nguy cơ bị đề nghị thu hồi đất là rất lớn.

Khi đó, toàn bộ công trình nhà ở đã xây dựng trên đất có thể bị ảnh hưởng nặng nề, do quyền sử dụng đất bị chấm dứt kèm theo.

IV. Kết luận: Chậm nộp tiền sử dụng đất có được xây nhà không?

Từ các phân tích nêu trên, có thể tóm lược:

• Tiền sử dụng đất là nghĩa vụ tài chính bắt buộc với người sử dụng đất khi giao đất có thu tiền, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thuộc các trường hợp luật quy định phải nộp.

• Chậm nộp tiền sử dụng đất dẫn tới:

  • Phải nộp tiền chậm nộp;

  • Nếu không chấp hành sau khi bị cưỡng chế, có thể bị đề nghị thu hồi đất.

• Khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024 chỉ hạn chế một số quyền như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính.

• Pháp luật không có quy định cấm việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trên thửa đất chỉ vì người sử dụng đất chậm nộp tiền sử dụng đất hoặc ghi nợ tiền sử dụng đất.

Kết luận:
Bạn vẫn được phép xây nhà trên đất chậm nộp tiền sử dụng đất, miễn là:

• Bạn là người sử dụng đất hợp pháp;

• Đất đã là đất ở (hoặc phần đất xin xây dựng đã được chuyển mục đích sang đất ở đúng quy định);

• Đồng thời đáp ứng các điều kiện về cấp phép xây dựng theo Luật Xây dựng và quy hoạch tại địa phương.

Tuy nhiên, để tránh rủi ro lâu dài (phạt chậm nộp, cưỡng chế, thu hồi đất), người sử dụng đất nên chủ động hoàn thành sớm nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NEW & NEW

Địa chỉ trụ sở chính: 195 Nguyễn Hồng Đào, Phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tổng đài tư vấn: 090.180.6668 hoặc 078.78.56789

Email: info@newlawfirm.com.vn

Website:https://newlawfirm.com.vn/