Các trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất từ 01/01/2026

Mục lục

Từ ngày 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai chính thức có hiệu lực. Trong đó, khoản 10 Điều 3 quy định cụ thể các trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, chỉ được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu đáp ứng điều kiện).

Bài viết dưới đây hệ thống lại các nhóm trường hợp không được bồi thường về đất theo đúng quy định của Nghị quyết 254/2025/QH15 và Luật Đất đai 2024.

I. Căn cứ pháp lý và phạm vi áp dụng

Nghị quyết 254/2025/QH15: Quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực từ 01/01/2026.
Luật Đất đai 2024: Đặc biệt là các điều:
- Điều 96: Bồi thường về đất đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Điều 99, Điều 107: Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
- Điều 81, Điều 82, Điều 176, Điều 181, Điều 217: Các trường hợp thu hồi đất, đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý, vi phạm pháp luật đất đai, hạn mức đất nông nghiệp…

Theo đó, từ 01/01/2026, khi Nhà nước thu hồi đất thuộc các trường hợp nêu dưới đây thì không được bồi thường về đất, chỉ được xem xét bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu đủ điều kiện.

II. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Căn cứ khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2024 (được dẫn chiếu tại khoản 10 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15), các trường hợp sau không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng vẫn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:

Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
- Trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất theo Điều 96 Luật Đất đai.
Đất được Nhà nước giao cho tổ chức có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất
- Do thuộc diện miễn tiền sử dụng đất nên khi thu hồi thì không được bồi thường về đất, chỉ xem xét chi phí đầu tư còn lại.
Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm
- Bao gồm: đất thuê trả tiền hằng năm; đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất.
- Trừ trường hợp đặc biệt quy định tại khoản 2 Điều 99 Luật Đất đai.
Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do UBND cấp xã cho thuê
- Đây là quỹ đất công ích, người sử dụng chỉ có quyền thuê, nên khi thu hồi sẽ không được bồi thường về đất.
Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
- Người nhận khoán không có quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài nên chỉ được xem xét chi phí đầu tư vào đất (nếu có), không được bồi thường về đất.
Diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức
- Phần diện tích vượt hạn mức theo Điều 176 Luật Đất đai khi bị thu hồi sẽ không được bồi thường về đất, chỉ được xem xét trong phạm vi đúng hạn mức.

Như vậy, trong các trường hợp trên, khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất không được bồi thường về đất, mà chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu đáp ứng điều kiện theo Luật Đất đai 2024.

III. Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý

Theo Điều 217 Luật Đất đai 2024, đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý là nhóm đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc được giao để quản lý. Khi Nhà nước thu hồi các loại đất này thì không đặt vấn đề bồi thường về đất, vì chưa giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác.

Nhóm đất này bao gồm:

Đất sử dụng vào mục đích công cộng;
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối, ao, hồ, đầm, phá;
Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cơ sở lưu giữ tro cốt;
Đất có mặt nước chuyên dùng;
Đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất do Nhà nước quản lý;
Đất do Nhà nước thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý;
Đất do Nhà nước thu hồi và giao UBND cấp xã quản lý trong các trường hợp tại điểm đ khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 82 và điểm e khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai;
Đất giao lại, chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao khi không còn nhu cầu sử dụng;
Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
Đất chưa sử dụng.

Đối với các loại đất này, khi Nhà nước thu hồi, đây là hoạt động điều chỉnh trong nội bộ quản lý nhà nước về đất đai, nên không được bồi thường về đất.

IV. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất

1. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 81 Luật Đất đai)

Theo Điều 81 Luật Đất đai 2024, các trường hợp sau không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, do có vi phạm hoặc không thực hiện nghĩa vụ:

Sử dụng đất không đúng mục đích
- Đã bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng tiếp tục vi phạm.
Hủy hoại đất
- Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất nhưng tiếp tục vi phạm.
Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
Đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho trái quy định
- Trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng người này không được phép chuyển nhượng, tặng cho theo Luật Đất đai.
Đất được Nhà nước giao quản lý nhưng để bị lấn, chiếm.
Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
- Sau khi đã bị cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính mà vẫn không chấp hành, có thể bị thu hồi đất và không được bồi thường về đất.
Không đưa đất vào sử dụng trong thời gian dài
- Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản: không sử dụng trong 12 tháng liên tục;
- Đất trồng cây lâu năm: không sử dụng trong 18 tháng liên tục;
- Đất trồng rừng: không sử dụng trong 24 tháng liên tục;
- Đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt.
Dự án đầu tư chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng để thực hiện dự án đầu tư nhưng:
  - Không sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa; hoặc
  - Chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng so với tiến độ trong dự án.
- Chủ đầu tư được gia hạn sử dụng đất không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian gia hạn.
- Hết thời gian gia hạn mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Các trường hợp trên đều dẫn tới hậu quả là không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, thể hiện nguyên tắc đất phải được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, tuân thủ pháp luật.

2. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất, không còn nhu cầu sử dụng (Điều 82 Luật Đất đai)

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 82 Luật Đất đai 2024, các trường hợp sau thuộc nhóm thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện trả lại, và không được bồi thường về đất:

Các trường hợp chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật

Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động.
Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người nhận thừa kế sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tài sản theo pháp luật dân sự.
Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn sử dụng.
Thu hồi đất trong trường hợp chấm dứt dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư.
Thu hồi đất trong trường hợp đã bị thu hồi rừng theo pháp luật lâm nghiệp.

Tự nguyện trả lại đất hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất

Người sử dụng đất giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất và có đơn tự nguyện trả lại đất.

Trong các trường hợp trên, Nghị quyết 254/2025/QH15 dẫn chiếu áp dụng theo Luật Đất đai 2024, và về nguyên tắc, đây là nhóm trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, trừ khi pháp luật có quy định riêng về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

V. Tóm lược các nhóm trường hợp không được bồi thường về đất từ 01/01/2026

Từ 01/01/2026, theo Nghị quyết 254/2025/QH15, có thể khái quát các nhóm không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

Nhóm đất được giao, cho thuê, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo các trường hợp tại khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai (chỉ bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu có);
Nhóm đất do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý quy định tại Điều 217 Luật Đất đai;
Nhóm đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai theo Điều 81 Luật Đất đai;
Nhóm đất bị thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, không còn nhu cầu sử dụng theo Điều 82 Luật Đất đai.

Việc nắm rõ các trường hợp không được bồi thường về đất giúp tổ chức, cá nhân chủ động hơn trong việc sử dụng đất đúng mục đích, đúng hạn và tuân thủ pháp luật.

CÔNG TY LUẬT TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NEW & NEW

Địa chỉ trụ sở chính: 195 Nguyễn Hồng Đào, Phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tổng đài tư vấn: 090.180.6668 hoặc 078.78.56789

Email: info@newlawfirm.com.vn

Website:https://newlawfirm.com.vn/