06 điểm mới sổ đỏ sổ hồng từ 2026 theo Nghị quyết 254

Mục lục

Quốc hội thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026. Trong đó, khoản 2 Điều 11 Nghị quyết này có các nội dung trực tiếp liên quan đến Giấy chứng nhận (thường gọi là sổ đỏ, sổ hồng). Bài viết tổng hợp 06 điểm mới sổ đỏ sổ hồng từ 2026 và trích nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận theo Điều 135 Luật Đất đai 2024.

I. Căn cứ pháp lý và phạm vi nội dung liên quan Giấy chứng nhận

Các nội dung về Giấy chứng nhận trong bài tập trung vào:

Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/01/2026), cụ thể khoản 2 Điều 11: quy định một số trường hợp về đăng ký biến động, cập nhật biến động, thời hạn nộp hồ sơ theo luật chuyên ngành, cấp chung Giấy chứng nhận và một số trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Luật Đất đai 2024, cụ thể Điều 135: quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

II. 06 điểm mới sổ đỏ sổ hồng từ 2026 theo khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15

Dưới đây là 06 điểm mới sổ đỏ sổ hồng từ 2026 được xác định tại khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15.

1. Chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản hoặc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp: thực hiện đăng ký biến động

Trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản theo pháp luật về địa chất và khoáng sản hoặc trường hợp chuyển đổi loại hình doanh nghiệp mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai thì thực hiện đăng ký biến động.

2. Đăng ký thế chấp: cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai, không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm p khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp.

3. Thời hạn nộp hồ sơ theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản: ưu tiên áp dụng theo luật chuyên ngành khi khác với Luật Đất đai

Trường hợp Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh bất động sản có quy định về thời hạn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho bên mua tài sản khác với thời hạn đăng ký biến động theo quy định của Luật Đất đai thì thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

4. Trường hợp theo khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai: cấp chung 01 Giấy chứng nhận

Trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

5. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời (từ 15/10/1993 trở về sau): được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai.

6. Đất được giao để quản lý: xem xét cấp Giấy chứng nhận theo Điều 139 Luật Đất đai

Trường hợp đất được giao để quản lý quy định tại Điều 7 Luật Đất đai mà thuộc quy định tại Điều 139 Luật Đất đai thì được xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 139 Luật Đất đai.

III. Nguyên tắc cấp sổ đỏ sổ hồng hiện nay theo Điều 135 Luật Đất đai 2024

Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận như sau:

1) Cấp theo từng thửa đất; trường hợp nhiều thửa nông nghiệp cùng một xã có thể cấp chung 01 Giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng 01 xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp 01 Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.

2) Thửa đất có nhiều người chung quyền: cấp mỗi người 01 Giấy chứng nhận; nếu có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao người đại diện

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.

Trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

3) Chỉ cấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; các ngoại lệ theo quy định

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác định không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính.

Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất.

Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc tặng cho cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch hoặc tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật thì Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí thực hiện việc đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận; người sử dụng đất không phải trả chi phí đối với trường hợp này.

4) Tài sản chung vợ chồng: ghi cả họ tên vợ và chồng, trừ thỏa thuận ghi tên một người đại diện

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện.

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

5) Thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình: cấp 01 Giấy chứng nhận và ghi tên thành viên có chung quyền; hoặc ghi tên đại diện theo nhu cầu

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

6) Chênh lệch diện tích/vị trí: xác định theo đo đạc thực tế hoặc xem xét cấp cho phần chênh lệch; trường hợp vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi

Trường hợp có chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất/Giấy chứng nhận đã cấp, không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ/Giấy chứng nhận đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Chính phủ quy định chi tiết việc cấp Giấy chứng nhận, việc xác định lại diện tích đất ở và việc đính chính, thu hồi, hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

IV. Tóm tắt nội dung trọng tâm áp dụng từ 01/01/2026

Nhóm quy định theo khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 hình thành 06 điểm mới sổ đỏ sổ hồng từ 2026 liên quan đến đăng ký biến động, cập nhật thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng thời hạn nộp hồ sơ theo luật chuyên ngành, cấp chung 01 Giấy chứng nhận trong trường hợp luật quy định, và mở rộng cơ sở xem xét cấp Giấy chứng nhận cho một số trường hợp sử dụng đất ổn định/đất giao quản lý theo điều kiện của Luật Đất đai.
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận tại Điều 135 Luật Đất đai 2024 tiếp tục là nền tảng: cấp theo thửa, xử lý trường hợp đồng quyền, điều kiện nghĩa vụ tài chính, ghi nhận tài sản chung vợ chồng/hộ gia đình, và cách xử lý chênh lệch diện tích/vị trí.